Thị trường bất động sản và những thách thức về giá

Một trong những yếu tố khiến thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam phát triển thiếu ổn định và không có tính định hướng trong những năm qua là do mặt bằng giá quá cao. Trong khi đó, các quy định nhằm kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường lại không theo kịp với sự phát triển. Đây chính là thách thức lớn đối với công tác quản lý thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu thực của người dân hiện nay.

Khi được hỏi về những tác động của mặt bằng giá BĐS đối với nhu cầu của đa số người dân hiện nay, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, thực tế giá BĐS hiện đã vượt quá khả năng chi trả của người dân, đây là một nhược điểm của thị trường.

Chưa hoàn toàn kiểm soát được thị trường

Mặc dù các cơ quan chức năng đã có nhiều biện pháp nhằm hạn chế sự tăng trưởng nóng của thị trường, nhưng sự phát triển của thị trường BĐS lại có những nét đặc thù riêng khác với những thị trường hàng hóa thông thường khác. Sản phẩm BĐS không phải gắn liền với nhu cầu trước mắt của người dân mà là nhu cầu của cả một đời, các doanh nghiệp BĐS khi tham gia thị trường cũng không ngoài mục đích lợi nhuận. Về phía nhà quản lý phải làm sao hài hòa được giữa lợi nhuận của doanh nghiệp đồng thời đáp ứng được nhu cầu của đa số người dân là điều không hề dễ dàng.

Thực tế hiện nay, giá BĐS nói chung, và giá nhà ở nói riêng tại các đô thị lớn hiện nay đang lớn hơn rất nhiều so với mặt bằng thu nhập của người dân, cũng như vượt quá cao so với giá trị thực của nó. Mức giá quá cao của thị trường BĐS khiến cho thị trường này vô hình trung chỉ trở thành sân chơi của một bộ phận nhỏ những nhà đầu cơ lắm tiền.

Giá BĐS quá cao khiến cho rủi ro khi mua nhà của người dân cũng tăng lên. Theo quy ước, chỉ tiêu để đánh giá mức độ rủi ro trong việc đầu tư nhà ở là tỷ lệ giữa số tiền mà một gia đình phải trả cho số tiền vay mua nhà trên mức thu nhập hàng tháng. Theo đó, đối với những gia đình có mức thu nhập trung bình, tỷ lệ này vào khoảng 1/3, tức là họ chỉ phải dành 30% thu nhập hàng tháng của mình để trả nợ vay mua nhà. Trong khi đó ở Việt Nam hiện nay tỷ lệ này lên tới 1/8 và chỉ dành riêng cho những gia đình có mức thu nhập khá. Con số trên phản ánh một thực tế là mức độ rủi ro trong việc đầu tư vào nhà ở của người dân hiện nay là rất lớn, điều này có thể dẫn đến một cuộc khủng hoảng nợ trên quy mô rộng.

Tình trạng giá BĐS quá cao như hiện nay được cho rằng do rất nhiều nguyên nhân, trong đó nguyên nhân chính của tình trạng này là giá đầu vào tăng cao do cầu vượt xa cung, tình trạng thổi giá diễn ra một cách thường xuyên và liên tục…Các chủ đầu tư khi tung ra các sản phẩm của mình được tự quyết định về giá bán tùy thuộc vào từng thời điểm và nhu cầu của thị trường. Thậm chí, có chủ đầu tư nhằm tối đa hóa lợi nhuận của mình đã dùng một vài thủ thuật nhằm đẩy giá lên cao, tình trạng này đã ngày một đẩy giá BĐS quá tầm với của những người có nhu cầu thực.

Tình trạng này đã diễn ra trong một thời gian dài, nhưng theo phân trần của các chủ đầu tư, để đầu tư một dự án, họ phải bỏ ra hàng trăm tỷ đồng để xây dựng, trong khi đó thời gian để thu hồi vốn tới 3- 4 năm, thậm chí có những dự án tới 5 năm. Đấy là chưa kể là rất nhiều khoản chi khác như tiền giải phóng mặt bằng, giấy phép quy hoạch, thiết kế…Tất cả những chi phí này, theo các chủ đầu tư họ sẽ cho vào giá bán, và người phải chịu thiệt đó chính là người dân.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng, việc đồng tiền mất giá, thị trường vàng và ngoại tệ thiếu tính ổn định, thị trường chứng khoán hiện không phải là kênh thu hút vốn lớn thì thị trường BĐS chính là nơi mà nhà đầu tư cảm thấy yên tâm nhất khi đầu tư vào. Bên cạnh những nguyên nhân trên, hiện tượng đầu cơ, kích giá, đầu tư theo tin đồn, theo tâm lý đám đông vẫn diễn ra phổ biến cũng khiến giá BĐS bị đẩy lên cao.

Cần nâng cao hiệu lực của bộ máy quản lý thị trường

Những yếu kém trong vấn đề tổ chức quy hoạch thiếu tính bền vững, không dự báo hết nhu cầu khiến cho sự phát triển của thị trường BĐS gặp rất nhiều bất cập. Chính sách về thuế vẫn chưa đủ mạnh và đủ sức răn đe khiến cho tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai diễn ra phổ biến. Chính sự thiếu minh bạch trong thông tin về đất đai đã nảy sinh rất nhiều tiêu cực, chính vì thế việc dự báo nhu cầu thực trên thị trường Hà Nội là bao nhiêu cũng là câu hỏi khó đối với nhiều chuyên gia.

Các chuyên gia BĐS cũng cho rằng, hiện nay Việt Nam vẫn chưa có chính sách để điều tiết thị trường nhà ở nhằm đảm bảo cho thị trường phát triển cân bằng, đặc biệt là điều tiết về giá cả, các phân khúc nhà ở, các loại nhà ở… nên vẫn còn mất cân bằng giữa các loại nhà ở và nhu cầu thực tế của người dân. Người có nhu cầu thực sự về nhà ở thì không đủ tiềm lực tài chính để mua nhà, trong khi những người có khả năng chi trả thì hầu như đều tham gia vào đầu tư BĐS khiến cho giá BĐS liên tục bị đẩy lên.

Sự phát triển thiếu tính định hướng của thị trường BĐS đã dẫn tới những hệ lụy về mặt xã hội khi có tới hàng triệu hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở mà không thể mua được, điều này đã tác động tiêu cực tới sự phát triển kinh tế, gây khó khăn cho việc giải quyết ở nhà cho người dân.

Để giải quyết vấn đề này, theo các chuyên gia Nhà nước cần nâng cao năng lực, hiệu lực của bộ máy quản lý về thị trường BĐS. Tiếp tục đẩy mạnh tập trung nguồn lực cho phát triển nhà ở thương mại và các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm, giải quyết nguồn cung cho thị trường bằng cách công khai thông tin về thị trường, tập trung phát triển nhà ở thương mại và các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm. Đồng thời cần tăng cường kiểm tra và xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư và kinh doanh BĐS..

(Vietnam Business Forum – Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam)